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房地产投资项目多维度筛选模型构建
来源:http://sxjymx.com/ | 作者:pmob2d9be | 发布时间: 2020-11-17 | 1000 次浏览 | 分享到:
    今年疫情过后，很多城市迎来了一波土拍小高潮，北京、上海、深圳纷纷再现地王，常州、苏州等城市地价大幅上涨。那么，太原建筑模型房地产开发商的项目筛选方式和拿地标准到底是什么呢？
    对于房地产开发商来说，房地产投资项目最基本的筛选原则是从战略、经营、市场、财务几个维度（或者说是漏斗）依次进行筛选。

    房地产开发商为提高投资决策效率和准确度，应构建与自身情况相匹配的房地产投资项目筛选机制和体系。
    战略维度
    房地产企业一般都会制定当前阶段的发展战略，例如重点布局区域是长三角还是京津冀、聚焦一二线城市还是三四线城市、侧重住宅开发还是商业运营。
    针对房地产企业的发展战略，主要可以从三大角度来判断城市是否值得进入，分别是盈利空间、市场健康度、拿地机会。盈利空间可选用指标包括房地价差、房价涨幅和地价涨幅；市场健康度可选用指标包括广义/狭义库存去化周期；拿地机会可选用指标包括财政依赖度、财政紧张度等。除此之外，还要关注当地短期政策导向，如预售条件、调控措施、政策支持力度（棚改、货币化安置）等等。

    经营维度
    房地产企业一般会结合外部环境形势和内部战略规划目标，选择匹配公司发展战略的最佳经营定位，例如选择快周转、大规模的现金流型经营定位，还是高溢价、高品质的利润型经营定位，抑或是二者兼顾的均衡型经营定位。
    所以要根据公司经营定位倒推拿地标准，构建项目经营定位匹配模型，明确土地获取的方向和途径，助力精准快速获取符合公司经营目标的土地。从投资端来说，可选用指标包括地货比、土地属性；从产品端来说，可选用指标包括规划条件、商业占比；从销售端来说，可选用指标包括预售条件等等。

    市场维度
    房地产投资项目挣不挣钱、能挣多少钱，很大程度上取决于能卖多少钱，因为拿地后土地成本是固定不变的，开发建造的成本上下浮动又不会差很多。而能卖多少钱，是和房地产市场情况息息相关的。
    那么如何判断一个区域市场是好是坏呢？从区域基本面来看，主要从发展能级、产业、交通、人口判断，比如区域定位、规划发展方向、GDP产值、交通便利程度、常住人口数量及人口增速等等；从区域房地产市场来看，主要从供需关系和成交表现判断，比如该区域的供销比、成交量价关系、去化速度、库存及去化周期等等。

    财务维度
    房地产企业在拿地前，都会针对目标地块进行详尽细致的可行性研究，测算出全盘效益指标，以及能够承受的最高地价。对于房地产企业来说，投资项目是否成功，主要是看项目在地价承受范围内，最终的效益指标是否达到预期。
    可选用的效益指标包括成本净利润率、年自有资金内部收益率（IRR）、净资产收益率（ROE）等等，所有投资都会涉及这些指标。如果是侧重快周转的企业和项目，可选用一些体现周转效率的指标，比如房地产行业比较关注的“拿地-首次开盘周期”和“累计经营净现金流回正周期”等。

    太原建筑模型主要是站在房地产开发商的角度，通过定性分析，构建了关于房地产投资项目筛选的逻辑框架和模型。至于把这个模型定量化，需要结合不同企业的战略规划和经营定位、不同项目的基本情况和研判结果，来构建适配性最好的投资标准。